재개발·재건축 투자 무작정따라하기 /2023년 11월
- 읽은날짜: 8월 넷째주~ 9월 첫째주
- 저자: 아이언키
- 마포평생학습관 아현분관 대출
-책 선택이유: 재개발/재건축에 대한 기초 다지기로 입문자에게 쉬운책 같아서!
준비마당. 재개발·재건축 투자의 첫걸음
재개발 재건축은 위험하다는 편견?
위험한 대표적인 사례) 4가지
- 재개발/재건축 사업이 지연돼 오랫동안 투자금을 회수하지 못할 때
- 예상한 금액보다 감정평가액이 낮게 나왔을 때
- 조합원 분양가가 예상보다 비싸거나 분담금이 지나치게 많이 나올 때
- 입주권이 나오지 않을때
위 4가지 사례를 한번에 없앨 수 있는 방법은 바로, 관리처분인가 이후에 매수하는것
종전자산평가와 조합원분양신처이 완료되어 불확실성이 해소되기 때문
재개발/재건축 투자는 10년은 기다려야한다?
10년이라는 기간은 사업의 기간일 뿐 개인의 투자기간은 상이하다.
개인별로 매수기간과 포인트를 설정하여 목표한 뒤 매도하면됨.
재개발/재건축은 어려워서 도전하지 못한다?
인근 신축아파트의 시세 및 프리미엄 파악, 자금계획정도만 필수임
왜, 지금 재개발/재건축인가?
1.3부동산 규지지역 해제 발표
강남 3구와 용산구를 제외한 지역이 규제지역에서 해제
→ 이로인해 대출, 청약, 전매제한 및 세금이슈도 해소됨
특히, 투기과열지구에 해당된 5년 재당첨제한과 조합원지위양도(입주권 전매제한)이 해제
특히, 아직 강남3구와 용산만 규제지역으로, 노량진뉴타운 및 흑석뉴타운, 북아현 등은 투자환경이 좋아짐(해제지역) 접근성 등
또한 다주택자의경우 주택 매수시 취득시 완화방안에 대해 적극 추진
조정지역에서 해제될 수록 중도금대출(60%)여럭도 증가, 다주택자에 대한 진입장벽이 상대적으로 낮아짐
정부의 정책과 규제를 통해, 재개발/재건축에 적합한 환경인지 검토
재개발·재건축 투자의 시작은 용어 이해부터
- 조합원: 재개발·재건축 구역 내 토지나 건축물을 소유한 사람
- 토지등소유자: 예비조합원 / 기준점은 조합이 설립되었느냐 안되었느냐로 정함. 토지등소유자 50%의 동의를 얻어 추진위원회가 설립됨
이 단계의 조합원을 예비 조합원이라고 부름. 추가로 25%의 동의를 얻으면 추진위원회는 조합을 설립하고 토지등소유자는 조합원이됨
재건축은 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원자격, 재개발은 토지 또는 건축물 하나만 소유하고 있거나 지상권만 소유해도 자격을 얻을 수있음
- 프리미엄 = 매매가 - 권리가액(감정평가액)
- 조합원분양가: 조합원이 새 아파트를 받기위해 내는 금액 (일반 분양가보다는 10~20%정도 저렴)
- 감평가액: 조합원의 개별부동산 평가액으로 사업시행인가가 고시된 연도 기준으로 전문평가자가 평가함
- 종전자산평가액: 재개발/재건축 사업이 시행되기 전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합한금액
- 종후자산평가액: 일반분양수입과 조합원분양수입을 모두 더한금액(종후자산평가액=일반분양수입+조합원분양수입)
- 총사업비 = 공사비+기타사업비(금융비용, 보상비, 기타비용 등)
- 비례율 = 재개발과 재건축의 사업성을 알려주는 기준 (100% 이상이면 이익, 100% 이하면 손해)
사업성이 높을 수록 조합원에게 이익이 돌아가고 낮을수록 조합원에게 부담으로 돌아감
비례율 구하기 = 종후자산평가액 - 총사업비 / 종전자산평가액 x 100%
보통은 100%에 수렴, 확정되기전까지는 대략적으로 100%로 계산
추정비례율은 관리처분인가일때, 확정비례율은 입주하고나서 나옴
예로, 공사비가 늘어나게되면 이자비용도 늘어나면서 비례율이 줄어들게 되므로 입주가 끝난 후 확정되는 것
- 권리가액 = 감평가액x 비례율
- 분담금 = 조합원분양가 x 권리가액
- 이주비 = 조합원들이 이주할 집을 구할 수 있도록 빌려주는 돈 / 이주비대출
- 이사비(이주촉진비) : 보통 무상지급이나 상환해야하는 곳도 있음
- 현금청산: 재개발/재건축 구역 내 토지나 건물을 소유한 사람에게 새로 건축되는 주택의 입주권 대신 감정평가액으로 현금보상하는 것을 말함
토지 등 소유자가 새 아파트를 받을 권리인 조합원 자격을 포기하고 현금으로 보상받는 것을 의미
즉, 조합원이라고 해도 정해진 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않거나 신청을 취소하는 경우에도 현금으로 보상받게됨
조합원의 자격에 맞지 않아서 입주권을 받지 못하는 경우에도 현금청산을 받게됨
- 현금환급: 현금청산과 반대로 환급해주는 개념 권리가액> 조합원분양가가 더 저렴할 경우 환급
재개발·재건축 사업과정 이해하기
1단계: 추진위원회
정비기본계획 수립 <정비구역 지정< 추진위원회 승인 (동의율 50%)
조합설립전으로 투자리스크가 큰 시기, 관심있는 지역 중심으로 지켜보는것 추천
동의율 75% 달성을 지켜봐야하는 단계
(현재 정부규제가 풀려 70%로 알고있는데 확인필요함) 2~3년 소요
2단계: 조합설립인가
시공사선정<건축심의
동의율 75%를 얻고 토지면적의 합이 사업장 전체 토지면적의 50%이상이어야함.
최소한의 조합설립이 완료된 뒤 투자하는것이 좋음
3단계: 사업시행인가
조합원의 50% 이상이 동의<종전자산평가<조합원분양신청
건축을 해도 된다는 허가를 받는 것, 조합과 지자체의 관계를 정리하는 단계
조합이 사업을 어떻게 시행할지 계획을 신청하면 해당 지자체는 건축, 교통, 환경 등 사업내용을 검토한 후 인가여부를 결정
대략의 사업이 50% 이상 진행된 내용
사업시행인가 후, 보통 조합에서는 종전자산평가를 진행(조합원들이 소유한 자산의 가치를 수치화한 것)
사업시행인가가 고시된 날로 부터 60일 이내에 감평가액, 분담금내역, 조합원분양신청 기간등을 통지함
특히, 여기서 권리가액이 더 높은 조합원에게 평형신청 우선권을 줌으로 전략을 잘 세워야함
해당기간내에 꼭 신청해야 현금청산자가 되지 않음.
4단계: 관리처분인가
사업의 리스크가 거의 다 해소됨 (이주와 철거가 남음)
조합과 조합원의 관계를 정리하는 단계
향후 조합에 들어올 돈에 대해 집행계획을 세우고 조합원들이 납부해야할 돈을 정하며, 조합의 수익을 조합원들에게 분배하는것을 정함
이때, 비례율의 윤곽이 뚜렷해짐. 비례율을 알면 조합원들끼리의 권리가액 파악도 가능하고 분담금도 알수 있음
초보투자자라면 사업단계로는 관리처분인가 이후에 물건유형은 자금이 적게들어 진입장벽이 낮은 빌라를 추천함
이주 및 철거단계
이주에서는 6개월에서 1년이 소요됨
5단계: 준공 및 입주
철거완료 후 새 아파트를 짓기 위해 준비작업 시작
조합원 동호수를 추첨하게 되는데 로열층일수록 가격이 더 오르기때문에 희비가 엇갈리는 경우가 다수 발생함
< 일반분양단계 >
재개발/재건축 사업에서 일반분양이 중요한 이유는 일반분양의 성공여부에 따라 조합의 사업성이 결정되기 때문이다. 미분양없이 높은 가격에 높은 경쟁률로 일반분양이 마무리되면 분양권으 프리미엄이 높아지고 이는 조합원입주권의 프리미엄상승으로 이어짐
일반분양이 마무리되고 공사가 진행되면 보통 착공한지 3년 뒤 입주가 시작됨. 집합건물은 이전고시가 나야 소유권이전등기를 할 수 있음. 이전공시랑 공사가 완료됐음을 고시하고 조합원주택의 지번을 모두 지운후 새로지어진 아파트 동.호수에 맞게 대지권을 나눠 이전하는 것
이 과정을 거쳐야 비로소 소유권이전등기를 할 수 있음.
재개발 재건축 비교
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재개발
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재건축
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기반 시설
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열악함
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양호함
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조합설립 동의
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토지등소유자 75% 이상
토지면적 50%이상
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토지등 소유자 75%이상
동별 과반수 이상
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조합원
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토지 소유자
건축물 소유자
지상권자
조합설립 동의에 상관없이 조합원자격부여
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건축과 그 부속토지의 소유자
조합설립에 덩의한 자만 초합원 자격부여
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안전진단
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필요 없음
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필요함(단, 단독주택 재건축은 제외)
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임대주택 건설의무
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전체 세대수의 10% 이상
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상한 용적률과 법정상한용적률 차이의 50%
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매도 청구
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없음
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있음
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조합원 지위 양도
(투기과열지구)
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관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지
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조합설립이후 조합워너 지위 양도금지
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실거주요건
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해당 사항 없음
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해당 사항 없음
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재건축초과이익환수제
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해당 사항 없음
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해당
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정비사업의 종류
- 공공재개발: 공공재개발은 지정된 이후 토지거래허가제 대상이 되지만 2.4 대책의 현금청산 같은 리스크와는 별로 관련이 없음 주민 동의율이 10% 넘으면 어디나 후보지 신청이 가능하지만 최종 구역으로 지정되려면 토지소유주의 3분의 2 이상이 동의해야함. 권리 산정일 기준일을 상펴보면 1차는 2020년 9월 21일고, 2차는 2021년 12월 30일
이 권리산정일기준일 이후에 지어진 신축이나 지분쪼개기를 한 부동산에 대해서는 입주권이 생기지 않음
- 공공주도정비사업: 공공이 단독으로 진행하니 절차를 간소화해 초스피드로 사업을 추진할 수 있지만 권리산정일 유예되는 등 말도 많고 탈도 많은 정비사업유형
- 신속통합기획: 신속통합기획은 공공정비사업이 아님. 주민이 주체가 되는 민간 재개발, 재건축이지만 서울시가 기본계획 기획단계부터 참여해 정비규역까지의 시간을 2년간 단축시킨다는 점이 핵심
간단요약: 서울시가 민간재개발 사업의 서포터가 되어 정비계획 수립단계부터 신속한 사업추진을 지원하는 제도
복잡한 사업추진 절차를 간소화하고 사업절차 각 단계에서 인센티브를 부여하는 공공지원계획
※ 국토부는 8월 16 주택공급대책에서 2027년까지 5년간 전국에 주택 270만 가구를 공급하고, 서울에 50만 가구를 신규공급하겠다고 밝힘
신속통합기획에서 꼭 알아두어야 할 것은 사업 최종후보지 선정 즉시 토지거래허가구역으로 지정된다는 점과
권리 산정기준일
토지거래허가구역 : 일정기간 실거주할 사람만 매수할 수 있다.
권리산정일기준일: 재개발/재건축 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점
권리산정기준일 이후 신축빌라 건설, 지분 쪼개기 등을 하면 입주권을 얻지 못하고 현금청산 대상이됨
신축빌라를 매수할때는 권리산정일 이후에 지어진 것인지 꼭 확인하기
- 모아타운: 말 그대로 소규모 개발을 모아 모아서 대단지를 짓는것 같은 효과
기본적으로 소규모정비사업 특성상 재개발 재건축보다는 분담금이 클수밖에 없음.
모아타운이 완성되어도 아파트 사이로 차가 지나게 된다는점, 존치구역이 군데군데 있을 수 있음.
초보 투자자로는 추천하지 않음
첫째마당, 사기만 하면 오르는 물건 탐색하기
서울의 중심지= 용산구
서울의 중심인 용산의 한남뉴타운을 가운데에 두고 바깥으로 갈수록 투자금이 적게 듦
적은 투자금으로 서울 재개발에 투자하고 싶다면, 동북권 끝 상계뉴타운, 서북권 끝 은평뉴타운, 서남권 끝 신림뉴타운의 외곽지역살펴보기
부동산 가격을 결정짓는 입지 조건
- 일자리: 좋은 일자리가 많다는 것 = 그 지역의 소득 수준이 평균 이상, 상가나 제반환경 또한 그에 맞춰 올라간다는 것
- 교통: 강남으로의 출퇴근이 편리한 전철 2,3,7,9호선이 통과하는 지역의 수요는 풍부할 수 밖에 없음
- 교육환경: 아파트 가격을 좌우하는 것은 학군 , 명문 중고득학교와 학원가 형성
- 생활환경: 편의시설 마트, 병원등
- 자연환경: 인공호수, 공원, 녹지공간의 필요성이 앞으로 높아질 것
일례로 한남뉴타운은 용산공원, 남산과 한강, 성수전략정비구역 역시 서울숲공원, 한강조망권이 있음
사례로 용산과 1기 신도시 언급
1기 신도시 특별법
1기 신도시의 아파트가 지어진지 30년이 되어감. 윤석열 정부의 1기 신도시 특별법은 노후계획도시 특별법으로 변경됨
1기 신도시 특별법은 용적율을 올리는 내용이 이슈가 되면서 사업성이 긍정적인편이나 아직은 리스크가 있음
대지지분이 높고 용적률이 낮으며 소형평시 비율이 높아 사업성이 좋은 곳은 사업이 빨리 진척됨
1기 신도시 평균 용적률은 평촌 204% 산본 205% 분당 184% 일산 169%임
기존에 용적율이 낮았던 단지가 추가 상승 용적률의 범위가 커지기 때문에 사업성이 더 좋음
냉정하게 입지와 가치분성을 한 다음 리스크가 어느정도 사라질 때 투자해도 늦지 않음.
재개발 투자 사전조사1) 정비사업 정보몽땅
재개발 재건축 투자의 시작은 손품활동!
사전임장(손품활동)으로 현장에 나가기전에 정보를 얻는 과정이 중요함. 대략적인 정보를 숙지하고 부동산중개소나 조합사무실을 내방하는것이 좋음
서울시는 정비사업 정보몽땅, 경기도는 경기도 홈페이지에서 확인 가능하다.
(정비사업은 해당 지자체의 승인을 전제로 하기 때문에 지자체 홈페이자나 지자체에서 운영하는 홈페이지에서 확인가능)
다음으로는 네이버 검색창에 재개발 구역을 입력 후 해당 구역에서 중개소를 운영하는 공인중개사들의블로그를 통해 매물현황, 가격 등 기본적인 정보를 알 수 있음
(입지, 진행상황, 개발호재와 악재, 조합원 수, 전체 세대수, 구역별 프리미엄 시세, 매물현황 및 시세, 인근 신축 시세 등)
여기서 중요한 점! 입지와 전체 세대 수 대비 조합원 수, 현 진행단계와 향후 계획임
정비사업 정보몽땅
서울시에서 직접 운영하는 정비사업 정보몽땅홈페이지
서울시의 모든 재개발 및 재건축, 리모델링, 소규모 정비사업 등을 확인가능
정보몽땅에서 서울시의 한 구를 선택해 정비구역을 검색할 수도 있고, 진행단계를 선택해 구역을 검색할 수도 있음
사업장 페이지로 들어가면 조합안내 메뉴로 들어가서 현장에 갈때 참고할 조합의 위치와 연락처를 알 수있음
정보몽땅으로 물건 분석!
사업개요를 보며 조합원 수와 분양하는 세대수 파악 가능
조합원수 대비 <일반 분양 세대수가 많아야 사업성이 높음
토지이용계획을 보면 기반시설로 무엇이 들어오는지 확인할 수 있음.
건축 대지면적과 건축면적, 건폐율, 용적률, 최고높이, 층수가 보임
위치도, 조감도 등 을 통해 확인 가능
서울 외 지역의 정비구역 확인하는 방법
경기도:경기도청 홈페이지
(정보공개 < 사전정보공표 클릭)
인천광역시: 인천광역시 추정분담금 정보시스템
부산광역시: 부산광역시 정비사업 통합홈페이지
대전광역시: 대전광역시 정비사업관리시스템
대구광역시: 대구광역시 정비사업 추정분담금 정보시스템
울산광역시: 울산광역시 홈페이지
정비구역 확인하는 방법
예) 경기도청 홈페이지
정보공개 > 사전정보공표 클릭, 공표목록 검색창에 정비사업을 검색한 다음 리스트 중 '도시정보사업 추진현황'을 클릭
분기별로 업로드 된 경기도 정비사업 추진현황에서 가장 최근 자료 클릭
첨부파일의 엑셀파일 다운로드
엑셀파일에서 관심있는 구역의 세부내역을 확인
예) 인천의 정비구역 확인하기
① 인천광역시 추정분담금 정보시스템에 접속해 첫 화면 '새소식'의 최신 인천광역시 도시정비사업 추진현황 클릭
② 도시정비사업 추진현황 엑셀파일 다운
③ 현재 추진중인 정비사업 리스트와 사업 진행단계를 확인가능
④ 사업개요를 확인하고 싶다면 인천광역시 추정분담금 정보시스템 첫 페이지의 지도 검색에서 지역명 클릭
예) 미추홀구
⑤ 미추홀구의 정비사업 리스트 중에서 관심있는 구역의 사업개요 클릭
각 구역의 면적과 동 수, 세대수를 확인할 수 있음
사전조사2: 포털사이트 활용하기
재개발/재건축 관련 블로그 활용
- 투미부동산컬설팅: 서울 및 수도권의 재개발 재건축 구역에 대한 상세한 정보를 일목요연하게 정리
- 하우징포스트: 서울 및 수도권의 재개발 재건축 구역에 대해 상세한 정보를 잘 정리해둔 블로그, 조감도, 추진절차, 구역지도, 개발호재, 사업개요, 예상분양가, 인근시세 등
- 호두네 부동산: 해당 구역에 대한 설명과 함께 실제로 필요한 투자금이나 현 시점에서의 프로미엄 등을 알려주기 때문에 투자하는데 도움이 됨.
사전 전화 임장
한번 임장을 갈때 최소한 세군데 이상의 중개소는 방문한다고 마음 먹고 서너군데 정도는 전화임장을 한다.
구체적인 방문일정을 잡음
최소 3곳 이상 시간차를 두고 예약
조합 사무실을 방문할때도 사전에 전화하고 가는 것이 좋음. 운영시간과 위치를 미리 파악하고 조합 직원에게 문의 가능 시간을 전화로 알아봄
해당 지역의 신축 아파트 시세조사
현장으로 가기전 바로 시세조사가 필요. 현재 형성돼 있는 인근 신축 아파트 시세를 기준으로 재개발/재건축 구역 물건이 새아파트가 됐을때 수익이 얼마정도일지 파악하는 과정
네이버 부동산과 호갱노노를 동시에 활용
네이버부동산: 현재 거래되는 매물의 가격을 파악가능
호갱노노: 입주 시기, 세대수, 전세가율, 전세가와 매매가의 차액 등 여러가지 조건으로 검색가능
그밖에 아실, 리치고, 부동산 플래닛 등 있음
인근의 신축이 없다면 입지가 비슷한 옆동네의 신축시세 참고
프로처럼 현장 답사하는 법
해당 구역 방문
임장 시 반드시 대중교통을 이용, 지하철부터 단지 입구까지 도보로 얼머나 걸리는지 직접 걸어서 확인하기 위함
또한 구역의 골목골먹을 걸어다니면서 다세대주택이 많은지 단독주택이 많은지 파악한다
구역 내에 가장 많은 유형의 주택을 소유한 이들의 의견이 조합에 반영될 확률이 높기 때문
종교시설이나 상가가 얼마나 있는지 확인 필요
종교시설은 대체시설이나 높은 이전비를 요구하는 경우가 많음
또한 상가는 감평시 권리금을 인정하지 않아 이주할때 장애가 될 수 잇음
부동산 중개소 방문
현장에 갔을때 서너군데 이상의 중개소를 방문
부동산중개소를 방문할때는 뜨내기 손님이 아니라는 이미지를 주는것이 중요
나는 살 사람이라는 인식 주기, 전화로 예약 시 구체적인 수치 언급
예, 투자금 5억 원이 있고 84m를 받을 수 있는 매물이면 좋겠다 등 구체적인 조건을 제시하는것이 좋음
부동산중개소에 가서 무엇을 물어볼까?
초보투자자라면, 중개소에 가서 "해당 구역에 대해 조사햇는데 가진 투자금과 맞고 전망이 좋아보여 방문했다"라고 자연스럽게 대화를 시작
그리고 현재 진행단계, 재개발/재건축 사업에 대한 주민들의 호응 정도, 이주할 때 까지 남은 예상기간, 총세대수 대비 조합원비율, 최근 프리미엄과 가격의 흐름, 매물 유형별 프리미엄 차이와 가격, 예상되는 조합원분양가, 일반분양가, 평형별 세대수, 조합원 혜택, 이주비 대출 조건, 인근 신축 시세, 입주시 예상 가격등 전체적인 정보를 물어봄
"최근에 사업속도가 빠른가요? 느린가요?", "이 구역 특징이나 단점은 무엇인가요?"
"조합에 내분은 없나요?", "중개사님이 보시는 입주시 84m 가격은 얼마인가요?"
"무상지급품목은 무엇인가요?"
"최근 2년간 프리미엄 가격 흐름은 어떤가요?"
"최근 프리미엄이 얼마에 거래되었나요?"
그다음으로는 현재 나와있는 매물에 대한 정보를 듣고 각각의 매물을 비교하는데 중점을 둡니다
매물의 가격, 감정평가액, 예상감정평가액과 그 근거, 임차 현황, 대출 가능여부, 적정 임대가, 수리상태, 예상분담금, 분담금 납부 조건등을 파악하려고 노력하고 다른물건과의 프리미엄, 초기투자금 및 총 투자금을 비교해본다
관리처분계획총회 책자를 가지고있다면 더 좋음
조합사무실을 반드시 방문해라
해당 구역의 사업 진행 상황이나 향후 계획을 듣기 위해서는 조합 사무실에 방문해야함
특히 공인중개사와 조합에서 말하는 정보가 다를 수 있기에 크로스체크해서 확인해야함
조합은 진행속도나 이주시점 등을 보수적으로 말하는 경향이 있고, 중개사들은 재개발 매물 중개를 위해서 공격적으로 말하기 때문에
양쪽의 의견을 종합해서 합리적으로 판단해야함
임장보고서 작성 및 활용
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재개발/재건축 구역
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재개발/재건축 물건
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2. 현재 진행 단계
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2. 감정평가액(추정감정평가액)
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3. 향후 사업 단계별 예상 달성 시기
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3. 프리미엄
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4. 총세대수(조합원 세대수+ 일반분양 세대수+ 임대주택수)
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4. 프리미엄의 가격흐름
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5. 예상 비례율
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5. 임차현황
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6. 평형별 예상 조합원분양가와 예상 일반분양가
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6. 대출 가능여부
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7.평형별 세대 평면도
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7. 초기 투자금
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8. 평형별 세대 구성
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8. 총 투자금
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9. 서비스 제공 품목
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9. 추가분담금
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10. 인근 신축 아파트 시세
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10. 입주 시 예상 시세 등
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11. 이주비 대출 조건 등
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11. (예상) 분양평형
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임장보고서 양식
수익률을 올려주는 공인중개사 활용전략
부동산중개소에 가면 조건을 제시하라
중개소에 들어가는 순간부터 나올 때까지 '좋은 매물을 소개해주면 언제든 바로 거래가 가능하다' 라는 인상을 남겨줘야 함
좋은 물건있냐? 매물이있냐는 질문
현재, 투자금 1억원이 있는데 다음달에 아파트가 팔리면 3억원까지 투자할수 있어요. 또는 5천만원 전후로 전세를 끼고 살수 있는 빌라가 있을까요??
임대가 잘 맞춰져 있는 월세 다가구 주택이 있을까요?
최근 거래된 프리미엄 시세보다 많이 저렴한 매물 있으면 추천해주세요 라는 구체적인 조건을 알리는 것이 중요
-> 매수 의사가 있음을 알려줌
부동산중개소에서 조건을 제시
1) 프리미엄이 3억원에 형성되어있다면
첫번째 임장 갔을때, 프리미엄 2억 5천만원에 나온 매물이 있으면 연락달라. 중개수수료를 2배 드리겠다 제안
2) 첫번째 임장 시 생각이 잘 맞고 도움이 된다고 생각하는 중개사를 만나면 두번째 방문 시 빈손으로 가지 않고 음료수를 사서 감
능력있는 공인중개사를 찾는 법
원 조합원과 좋은 유대관계를 맺고 있는 중개사를 찾는것이 중요
조합과 관련있거나 대의원 등 조합 활동을 병행하는 공인중개사
원주민들과 유대관계가 돈독한 토박이 공인중개사
적극적으로 투자를 권유하는 공인중개사